"Kevesebb négyzetméter Budán vagy tágasabb otthon Pesten?" - ez a kérdés sokakban felmerült már és dűlőre is jutottak ebben a kérdésben. De vajon mi áll a vásárlói döntés hátterében? Az Elephant Holding ezt szerette volna megtudni, ezért a lehető legtöbb rendelkezésre álló adat alapján összehasonlította Budapest azon kerületeit, ahol jelentős zöldövezeti lakóövezetek találhatók.
A kertvárosi ingatlanárak alapján jól elkülöníthető zónákra osztható Budapest. A legdrágább zöld kerületek Budán vannak: itt átlagosan 340 ezer forint a négyzetméterár, az új lakások 400-420 ezer forintért kelnek el négyzetméterenként. Nem meglepetés, hogy a legdrágább kerület a II. majd sorrendben utána a XII. III. XI. XXII.
A következő kategória Észak-Pest az itt található hat kerülettel (IV., X., XIV., XV., XVI., XVII.,). Ezeken a részeken már 260 ezer forinttól lehet lakást venni családi- vagy társasházban, de az új lakások itt is 10-12%-kal drágábbak.
Az Elephant Holding tanulmányában a dél-pesti kerületek (XXVIII., XIX., XX., XXI., XXIII.) bizonyultak a legmegfizethetőbbnek 245 ezer forint átlagos négyzetméterárral. Itt 270 ezer forint az újépítésűek négyzetmétere.
Levegőminőség
Nézzük, mit kínál Buda a minimum 30%-kal magasabb árért. A legtöbb embernek a jó levegő jut eszébe, nem alaptalanul, hiszen Budapest két legfontosabb légcsatornája is szellőzteti a budai kerületeket. A Budaörs és Törökbálint között húzódó völgy a nyugati, a Duna-völgy az északi szelek esetén biztosítja a tiszta levegő érkezését a budai zöldövezetekbe. A II. és a XII. kerület magasan fekvő részei kiemelten kedvező helyzetben vannak. Itt csak déli szél esetén nő meg a levegő szennyezőanyag-tartalma, ilyenkor ugyanis a városi szmog feltorlódik a hegyeknél. Az Elephant Holding által megkérdezett szakértők ugyanakkor hangsúlyozzák, hogy a járműforgalomból eredő légszennyezettség mértéke a főbb útvonalak mellett Budán is magas lehet. A főváros e részének ugyanis nincs elkerülő útja, és kevés a nagy forgalmat elvezetni képes sugárirányú út is: ezért az extrém hegyvidéki utcáktól eltekintve Buda levegője nem különbözik jelentős mértékben a hasonló beépítettségű és forgalmú pesti utcákétól. A szakértők azt is kiemelik, hogy - bár erre vonatkozó részletes térkép még nem készült Budapestről - a főváros zajtérképe pontos és naprakész információt adhat forgalomból eredő várható légszennyezettségre vonatkozóan is:
http://terkep.budapest.hu/website/zajterkep_html/zaj_index.htm.
Észak-Pest külső kerületeibe a Duna-völgy vezeti be az észak-nyugati szelekkel érkező friss levegőt, a város keleti felének szellőzéséről pedig a Szilas- és a Rákos-patak völgye feletti légcsatornák gondoskodnak. Ezekben a kerületekben a tengerszint feletti magasság szempontjából is jobb a helyzet, mint sokan gondolnák. A XVI. és XVII. kerület egyes részei például a Gellérthegy csúcsával vannak egy magasságban. Ráadásul az északkeleti peremkerületek légszennyezési terhelését jelentősen csökkenti a 2008-ban átadott M0-ás elkerülő út.
Összegezve tehát a XII. és II. kerületi hegyvidék kivételével a levegő minősége nagyon hasonló a budai kertvárosban és a pesti oldal zöldövezeti kerületeiben. Az aktuális helyzetről mindenki naprakész tájékoztatást kaphat a www.idokep.hu légszennyezettség térképének segítségével.
Iskolák-óvodák
A kertvárosba költözők számára fontos szempont, hogy otthonuk körül hány bölcsőde, óvoda és iskola található. A KSH 2007-es adatai szerint a budai kerületekben átlagosan 117 gyerek jut 100 bölcsődei férőhelyre, 100 óvodai férőhelyen pedig 93 gyermek osztozik. Pest északi kerületeiben valamivel nagyobb a kihasználtság: itt 118 bölcsődés korú és 93 óvodás korú gyermek jut 100 helyre. A dél-pesti bölcsődékben is hasonló a helyzet itt 100 férőhelyre 117 bölcsődés jut, egy száz fős óvodába pedig évente 101 gyermek jelentkezik. Általános iskolákból Budán és az észak-pesti kerületekben van a legtöbb, kerületi átlagban 19, Dél-Pesten ugyanakkor csak 15. A vizsgált kerületek mindegyikében egy gyermekorvos lát el 100 gyermeket. Összegezve tehát elmondható, hogy a vizsgált városrészek a szociális szolgáltatások területén is nagyon hasonló adottságokat mutatnak.
Közbiztonság
Melyik zöldövezetben jobb lakni? A választ nagyban befolyásolja az is, hogy egy-egy környéknek milyen a bűnözési statisztikája. Néhány belvárosi kerületben híresen sok a bűncselekmény, de azt már kevesen gondolnák, hogy a legelitebbnek tartott II. kerület is előkelő helyen van mind az egész kerületben évente elkövetett (2008, 7768), mind az ezer lakosra (2008: 90 db) jutó bűncselekmények számát tekintve. A BRFK közlése szerint az 1000 lakosra jutó legtöbb bűncselekményt 2008-ban Dél-Pesten követték el, kerületenként átlagosan 58-at. A második helyre Buda került, ahol 1000 lakosnak minden kerületben 49 bűncselekményt kellett elviselni tavaly. Az Észak-pesti közbiztonság ugyanakkor a bűnüldözési szerv statisztikái szerint jobb volt a budainál, itt kerületenként 1000 lakosra mindössze 48 bűncselekményt jegyeztek fel 2008-ban.
Menetidő
Az Elephant Holding tanulmányában azt is megvizsgálta, hogy Budapest központjába mennyi idő alatt lehet eljutni a főváros különböző kertvárosi kerületeiből. Itt is a budai zöld van előnyös helyzetben, derül ki az összegzésből az itt lakók ugyanis a menetidő egynegyedét tudják megspórolni a pesti zöldövezetekben élőkhöz képest.
A kutatás tanulságait összegezve Zelei Zoltán, az Elephant Holding értékesítési vezetője elmondta:
"Ha számszerűleg, tanulmányok és szakértők segítségével vizsgálható tényezőket nézzük, nem lehet eltagadni a budai zöldövezet elsőségét. Fontos azonban megjegyezni, hogy a különbség egyik vizsgált szempont szerint - levegő- és zajterhelés, szolgáltatások, infrastruktúra minősége - sem jelentős és nem olyan mértékű, mely indokolná a budai és pesti zöldövezet közötti minimum 30%-os árkülönbséget. Ez a mindennapok nyelvére fordítva azt jelenti, hogy egy jól kiválasztott zöldövezeti lakásban – legyen az társasház vagy családi ház – hasonló életminőséget lehet teremteni Budán és Pesten egyaránt."
Miből adódik az árkülönbség?
Az Elephant Holding értékesítési vezetője kiemelte, hogy a lakásválasztásnál nagy szerepet játszanak az olyan nem mérhető tényezők, mint a környék presztízse, esztétikai jellemzői (építészet, rendezettség) valamint az ott lakók társadalmi státusza. Aki Budán vesz ingatlant, nagy részben ezt fizeti meg. |
Kérem, várjon...