Újépítésű projekt

Ház- házrész

Lakás

Telek

Föld, kert, tanya

Üdülő, hétvégi ház

Kereskedelmi és ipari ingatlan

Garázs

Földbe menekülnél a válság elől? - Ezt nem árt tudni

2011. július 29. 07:52


A lakáspiachoz hasonlóan az elmúlt időben megjelentek a termőföldpiacon is a hiánypótlónak minősülő árindexek, értéktérképek. Először az FHB dobta piacra a számításait, majd valamivel később az OTP is kiadta, hogy véleményük szerint az országban hol mennyibe is kerül 1 hektár termőföld. A bankok indexei, bár tendenciákat és arányokat valóban jól mutatnak a valós árak és értékek tekintetében, befektetésnek alkalmas földterületek esetén azonban messze vannak az igazságtól, vélik szakértők.

Forrás: portfolio.hu

Eltérő számítások

A különböző termőföld értéktérképek, árindexek, és egyéb statisztikai adatokon alapuló számítások olykor csak iránymutató jelleggel képezik le a tényleges piaci helyzetet, azon belül is leginkább az árakat. A statisztikákban nagy arányban szereplő, ám kisméretű földterületek adásvétele, és a különböző kötelező illetékek, adók megfizetésének minimalizálása érdekében - a megtévesztő bevallások miatt - mintegy 15-20%-kal alacsonyabb árakat regisztrálnak az illetékhivatalokban, ami így torzítja a valós képet, és mindössze hivatalos iránymutatásnak használható. A rendszer adatait feldolgozó és értelmezni próbáló szakemberek persze igen nehéz helyzetben vannak, hiszen nem lehetnek ott minden adásvételnél leellenőrizni az adott földterület minden egyes az értékét befolyásoló paraméterét. Az államnak fizetendő összegek elkerülése, illetve minimalizálása azonban csak az egyik ok, amiért a piac egyes szakértői úgy vélik, nem tükrözik a valós helyzetet az értéktérképek és az árindexek. 

Földbe menekülnél a válság elől? - Ezt nem árt tudni


2011.05.14 09:08 Nagy eltérések a földárakban - Valóban a jövő nagy üzlete?

A másik jelentős, az átlagos termőföldárat befolyásoló tényező az ügyletekben szereplő területek mérete. A problémát többen ott látják, hogy a földpiaci adásvételekben nyomasztó túlsúllyal szerepelnek a 10 hektárnál kisebb területek, melyek bár statisztikai értelemben befolyásolják egy adott térség árszintjét, az igazi befektetési értékkel bíró, legalább 30-50 hektár nagyságú területek valós piaci értékétől nagyon messze vannak. Fontos tudni, ahogy azt már korábban megírtuk, hogy a termőföldpiac ellentétesen működik a lakáspiaccal, hiszen míg a lakásnál minél kisebb a méret, az átlagos négyzetméter ár várhatóan annál magasabb, addig a termőföldnél minél nagyobb az egybefüggő terület, hektáronként annál többet tudunk elkérni érte. 

Földbe menekülnél a válság elől? - Ezt nem árt tudni


2011.05.13 15:20 Itt az FHB Termőföldárindexe - Nagy lehetőségek a piacon

Jó példa a fenti problematikára a két nagy bank elemzése, melyek alapvetően hatalmas adatbázissal dolgozva, tökéletesen képezik le az átlagos adásvétel alapján egy-egy megyében vagy régióban a kisméretű termőföldek hozzávetőleges árát, ám módszertani problémáik miatt -amire egyébként maguk is felhívják a figyelmet- nem adnak választ a befektetők szempontjából érdekes, minimum 30-50 hektár nagyságú termőföld területek értékére. 

Földbe menekülnél a válság elől? - Ezt nem árt tudni


2011.05.13 10:00 Mit kell megfizetnünk földvásárlásnál?

Ha megvizsgáljuk az eltérést az alapvetően csak részlegesen összehasonlítható területi adatok között, kitűnik, hogy a bankok által mért számokhoz képest a Földbróker.hu adatbázisában 1,5-2-szer nagyobb értékek szerepelnek, persze ehhez az kell, hogy a mintában szinte kizárólag 10 hektárnál nagyobb termőföld területek szerepeljenek. 

Értékmeghatározás

Szathmáry Katalinnak, a Földbróker.hu elemzőjének elmondása szerint egy adott termőföld értékének megállapításához egy négy pontos listán kell végigmennünk. Egy szóban forgó termőföld terület értékének meghatározása a mérettel kezdődik. Alapvetően minél nagyobb a föld területe annál többet ér arányaiban is, vagyis egy hektárra vetítve. A második fontos pont a tulajdoni szerkezet. Ebben az esetben az 1/1-es tulajdoni viszony az ami igazán sokat ér, az osztatlan közös tulajdon pedig akár a felére is leviheti a föld értékét. Mindössze a harmadik helyen áll a föld minősége (12-13 AK/ha alatti vagyis hektáronkénti aranykorona minőség nem jó sehol az országban, semmilyen méretben), végül pedig az határozza meg a föld értékét, hogy az országon belül hol található a terület. 

Az OTP és az FHB értérképei és árindexei bár arányaiban jó adatokkal szolgálnak, mégsem tudják tükrözni a befektetési méretű földterületek árát. Ezek a mutatók az illetékhivatal totális bázisra építenek, melyben 1-2% alatt lehet a legalább 10-20 hektárnál nagyobb területek forgalma. A kidolgozott termőföldindexek és értéktérképek így a teljes piaci forgalom 90%-át adó 1-2 hektáros vagy még kisebb adásvételeket elemzik, amelyek így torzítják a befektetésnek való 10 hektárosnál nagyobb, jó minőségű, egybefüggő földterületek értékét. Ily módon az indexekben a piaci árak aljával találkozhatunk. 

2011.05.16 12:00 Külföldiek, cégek, befektetők - Ki vehet ma földet Magyarországon?

Azontúl, hogy a méretek miatt torzulások vannak, az illetékhivatali adatbázis még a művelési ágakat sem különbözteti meg, emiatt is némileg problémásak az adatbázisok. Alapvetően a szántónak van nagy súlya a forgalomban, melynek azonban 98%-a mikrotulajdon, az elemzésekben pedig jellemzően ezek jelennek meg. A 10 hektárnál nagyobb területeken az ár nagyságrendileg dupla szorzóval rendelkezik. A teljes állományon belül az 50 hektárnál nagyobb területek aránya 0,5%, a 10 hektárnál nagyobbaké pedig 1-2%, ami pedig mintegy 20 ezer tulajdonos kezében van. Ez összességében kb. 500 ezer hektárra tehető a teljes 4,5 millió hektáros állományból, melyből azonban félmillió hektár állami tulajdon. Gyors számítást követően pedig megállapítható, hogy a maradék mintegy 3,5 millió hektár termőföldre 1,95 millió tulajdonos jut, mondja Szathmáry. 

Földbe menekülnél a válság elől? - Ezt nem árt tudni


A hozzávetőleges éves forgalom, öröklés nélkül 100 ezer hektár per év, amiből azonban az elmúlt 10 évben eltűnt külföldi (nyugati) vásárlók egyre kevésbé veszik ki a részüket. A burgenlandi gazdák mintegy 10-20 km-ig jönnek át területet művelni, ez az a távolság, ami még gazdaságosan megéri nekik. Az országhatáron belül vannak még nagyobb számban földek olasz kézen Dél-Baranyában, más határövezetben azonban nem jellemzőek a külföldi tulajdonosok. 

Ellenben sok magyar vásárol Romániában, és Szerbiában. A szakértő szerint most a szerb föld lehet a sláger, mert Temesvár környékét, ahol a legjobb földterületek vannak a németek és olaszok már jó ideje bespájzolták. Honfitársainknak elsősorban Arad és Nagyvárad között vannak érdekeltségei illetve Erdély egyéb részein, hiszen ezeken a területeken még mindig lehet jó ajánlatokat találni. 

« Vissza az előző oldalra
Kihirdették a felvételi ponthatárokat – Indulhat az albérletkeresés! tegnap  08:29:45
Kertrendezés raklapokkal 2014-07-28  09:28:16
Mire figyelj ha egyetemistáknak adod ki a lakásodat? 2014-07-25  09:52:45
A legszebb eladó Balatoni szállodák az Ingatlantájolón 2014-07-23  15:26:56
Lakásfelújítás egyszerűen, olcsón, saját kezűleg - tippek, trükkök 2014-07-22  09:23:52
Szellemfalvak házai 2014-07-18  12:46:17
Mit ne tegyél, ha társasházban laksz, avagy a békés együttélés szabályai 2014-07-16  18:00:05
Ybl-díjas építészek által tervezett ingatlanok 2014-07-16  08:37:43
Itt a kánikula – csobbanjunk! 2014-07-15  08:50:16
Két hét múlva hirdetik ki a felvételi ponthatárokat 2014-07-14  08:25:20
További hírek »

Betöltés... Kérem, várjon...